Доход от продажи недвижимости: как определить прирост стоимости

В Комитете государственных доходов разъяснили порядок определения прироста стоимости при реализации физическим лицом, не являющимся ИП, недвижимого имущества в Республике Казахстан.

Именно по этому вопросу граждане часто обращаются за разъяснениями при получении имущественного дохода. Следует отметить, что индивидуальный подоходный налог исчисляется с прироста стоимости при реализации (ставка 10%).

Для более удобного восприятия информации разработаны отдельные кейсы по разным видам недвижимости:

-  по квартирам, дачам, объектам личного подсобного хозяйства, гаражам, индивидуальным жилым домам - 7 кейсов;

-  по земельным участкам под ИЖС и коммерческую недвижимость – 4 кейса;

-  по коммерческой недвижимости – 6 кейсов. 

Исчисление ИПН с имущественного дохода производится физическим лицом самостоятельно по ставке 10% и подлежит уплате не позднее 10 апреля года, следующего за годом, в котором получен такой доход.

Декларацию по ИПН (форма 240.00) нужно представить в срок не позднее 31 марта года, следующего за годом, в котором получен имущественный доход.

Если доход получен в 2020 году, то декларация представляется не позднее 31 марта 2021 года, подоходный налог уплачивается не позднее 10 апреля 2021 года. 

По квартирам, дачам, объектам личного подсобного хозяйства, гаражам, индивидуальным жилым домам 

Кейс № 1

Недвижимость приобретена ранее по договору купли-продажи

Объекты: квартиры, дачи, объекты личного подсобного хозяйства, гаражи, индивидуальные жилые дома

Период нахождения на праве собственности: менее 1 года с даты регистрации права собственности

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения (указанная в договоре купли-продажи). 

Кейс № 2

Недвижимость приобретена ранее путем долевого участия в жилищном строительстве

Объекты: квартиры, дачи, объекты личного подсобного хозяйства, гаражи, индивидуальные жилые дома

Период нахождения на праве собственности: менее 1 года с даты регистрации права собственности

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и ценой договора о долевом участии в жилищном строительстве.

Кейс № 3

Недвижимость приобретена ранее по договору мены

Объекты: квартиры, дачи, объекты личного подсобного хозяйства, гаражи, индивидуальные жилые дома

Период нахождения на праве собственности: менее 1 года с даты регистрации права собственности

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и ценой его приобретения (указанной в договоре мены).

ВАЖНО! Если отсутствует цена в договоре мены, прирост стоимости определяется как положительная разница между ценой реализации и оценочной стоимостью, определенной для исчисления налога на имущество ГК «Правительство для граждан», на 1 января года, в котором возникло право собственности. 

Кейс № 4

Недвижимость ранее получена в виде наследства или благотворительности

Объекты: квартиры, дачи, объекты личного подсобного хозяйства, гаражи, индивидуальные жилые дома

Период нахождения на праве собственности: менее 1 года с даты регистрации права собственности

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и рыночной стоимостью на дату возникновения права собственности, определенной не позднее 31 марта года, следующего за годом, в котором реализовано такое имущество.

ВАЖНО! Если отсутствует рыночная стоимость, либо не соблюден срок определения рыночной стоимости – прирост стоимости определяется как положительная разница между ценой (стоимостью) реализации и оценочной стоимостью, определенной для исчисления налога на имущество ГК "Правительство для граждан", на 1 января года, в котором возникло право собственности.

Рыночная стоимость определяется оценщиками.

Кейс № 5

Недвижимость ранее получена по договору дарения

Объекты: квартиры, дачи, объекты личного подсобного хозяйства, гаражи, индивидуальные жилые дома

Период нахождения на праве собственности: менее 1 года с даты регистрации права собственности

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и оценочной стоимостью, определенной для исчисления налога на имущество ГК "Правительство для граждан", на 1 января года, в котором возникло право собственности. 

Кейс № 6

Недвижимость приобретена ранее по переуступке права требования

Объекты: квартиры, дачи, объекты личного подсобного хозяйства, гаражи, индивидуальные жилые дома

Период нахождения на праве собственности: менее 1 года с даты регистрации права собственности

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и стоимостью, по которой приобретено право требования доли в жилом здании по договору о долевом участии в жилищном строительстве. 

Кейс № 7

Индивидуальный жилой дом был ранее построен самостоятельно.

Объекты: индивидуальный жилой дом

Период нахождения на праве собственности: менее 1 года с даты регистрации права собственности

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и рыночной стоимостью на дату возникновения права собственности, определенной не позднее 31 марта года, следующего за годом, в котором реализовано такое имущество.

ВАЖНО! Если отсутствует рыночная стоимость, либо не соблюден срок определения рыночной стоимости – прирост стоимости определяется как положительная разница между ценой (стоимостью) реализации и оценочной стоимостью, определенной для исчисления налога на имущество ГК "Правительство для граждан", на 1 января года, в котором возникло право собственности.

Рыночная стоимость определяется оценщиками. 

По земельным участкам под ИЖС и коммерческую недвижимость 

Кейс № 1

Недвижимость приобретена ранее по договору купли-продажи

Объекты: земельные участки под ИЖС и коммерческую недвижимость, садовые участки.

Период нахождения на праве собственности:

для земельных участков под ИЖС -менее 1 года с даты регистрации права собственности;

для земельных участков под коммерческую недвижимость – вне зависимости от срока владения;

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения. 

Кейс № 2

Недвижимость приобретена ранее по договору мены

Объекты: земельные участки под ИЖС и коммерческую недвижимость, садовые участки.

Период нахождения на праве собственности:

для земельных участков под ИЖС -менее 1 года с даты регистрации права собственности;

для земельных участков под коммерческую недвижимость – вне зависимости от срока владения;

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и ценой его приобретения (указанной в договоре мены).

ВАЖНО! Если отсутствует цена в договоре мены, прирост стоимости определяется как положительная разница между ценой (стоимостью) реализации и кадастровой (оценочной) стоимостью земельного участка, определенной Государственной корпорацией "Правительство для граждан", ведущей государственный земельный кадастр, на одну из наиболее поздних дат:

дату возникновения права собственности на земельный участок;

последнюю дату, предшествующую дате возникновения права собственности на земельный участок. 

Кейс № 3

Недвижимость приобретена ранее в виде наследства или благотворительности

Объекты: земельные участки под ИЖС и коммерческую недвижимость, садовые участки.

Период нахождения на праве собственности:

для земельных участков под ИЖС -менее 1 года с даты регистрации права собственности;

для земельных участков под коммерческую недвижимость – вне зависимости от срока владения;

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и рыночной стоимостью на дату возникновения права собственности, определенной не позднее 31 марта года, следующего за годом, в котором реализовано такое имущество.

ВАЖНО! Если отсутствует рыночная стоимость, либо не соблюден срок определения рыночной стоимости – прирост стоимости определяется как положительная разница между ценой (стоимостью) реализации и кадастровой (оценочной) стоимостью земельного участка, определенной Государственной корпорацией "Правительство для граждан", ведущей государственный земельный кадастр, на одну из наиболее поздних дат:

дату возникновения права собственности на земельный участок;

последнюю дату, предшествующую дате возникновения права собственности на земельный участок. 

Кейс № 4

Недвижимость приобретена ранее по договору дарения

Объекты: земельные участки под ИЖС и коммерческую недвижимость, садовые участки.

Период нахождения на праве собственности:

для земельных участков под ИЖС -менее 1 года с даты регистрации права собственности;

для земельных участков под коммерческую недвижимость – вне зависимости от срока владения;

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и кадастровой (оценочной) стоимостью земельного участка, определенной Государственной корпорацией "Правительство для граждан", ведущей государственный земельный кадастр, на одну из наиболее поздних дат:

дату возникновения права собственности на земельный участок;

последнюю дату, предшествующую дате возникновения права собственности на земельный участок. 

По коммерческой недвижимости 

Кейс № 1

Недвижимость приобретена ранее по договору купли-продажи

Объекты: коммерческая недвижимость

Период нахождения на праве собственности: вне зависимости от срока владения

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения (указанная в договоре купли-продажи).

Кейс № 2

Недвижимость приобретена ранее путем долевого участия в жилищном строительстве

Объекты: коммерческая недвижимость

Период нахождения на праве собственности: вне зависимости от срока владения

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и ценой договора о долевом участии в жилищном строительстве. 

Кейс № 3

Недвижимость приобретена ранее по договору мены

Объекты: коммерческая недвижимость

Период нахождения на праве собственности: вне зависимости от срока владения

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и ценой его приобретения (указанной в договоре мены).

ВАЖНО! Если отсутствует цена в договоре мены, прирост стоимости определяется со всей цены (стоимости) реализации. 

Кейс № 4

Недвижимость ранее получена в виде наследства или благотворительности

Объекты: коммерческая недвижимость

Период нахождения на праве собственности: вне зависимости от срока владения

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и рыночной стоимостью на дату возникновения права собственности, определенной не позднее 31 марта года, следующего за годом, в котором реализовано такое имущество.

ВАЖНО! Если отсутствует рыночная стоимость, либо не соблюден срок определения рыночной стоимости - прирост стоимости определяется со всей цены (стоимости) реализации. 

Кейс № 5

Недвижимость ранее получена по договору дарения

Объекты: коммерческая недвижимость

Период нахождения на праве собственности: вне зависимости от срока владения

Прирост стоимости при реализации = вся цена (стоимость) реализации. 

Кейс № 6

Недвижимость приобретена ранее по переуступке права требования

Объекты: коммерческая недвижимость

Период нахождения на праве собственности: вне зависимости от срока владения

Прирост стоимости при реализации = положительная разница между ценой реализации имущества и стоимостью, по которой приобретено право требования доли в жилом здании по договору о долевом участии в жилищном строительстве.